W 2018 r. Najwyższa Izba Kontroli (NIK) skontrolowała 10 gmin z woj. mazowieckiego. Kontrola miała wykazać, jak podwarszawskie gminy realizowały w latach 2016-2018 (pierwszy kwartał) swoje zadania związane z wynajmem, dzierżawą oraz użyczeniem należących do nich nieruchomości. Kontrola NIK wykazała, że gminy gospodarowały nieruchomościami z naruszeniem przepisów.

"Skontrolowani wójtowie w niewystarczający sposób nadzorowali gospodarowanie nieruchomościami gminnymi. Włodarze czterech gmin nie mieli pełnej informacji o gminnych zasobach, ponieważ dane zawarte w ewidencjach nieruchomości były często niekompletne i niespójne z innymi rejestrami. Około 30 proc. umów dzierżawy lub najmu zawarto z naruszeniem zasady jawności, nie publikując wykazów nieruchomości przeznaczonych do najmu i dzierżawy. Trzy gminy straciły prawie 170 tys. zł w wyniku nierzetelnej egzekucji zaległości" - poinformowała Izba w czwartkowym komunikacie.

Kontrola wykazała, że uchwały rad gminy zawierały regulacje niezgodne z przepisami. Jedynie w czterech skontrolowanych gminach obowiązywały uchwały określające zasady wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub nieoznaczony. Trzy z tych uchwał zawierały regulacje niezgodne z przepisami ustawy o samorządzie gminnym i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nielegalne było udzielenie przez rady gminy generalnej zgody na odstąpienie od trybu przetargowego zawierania umów najmu i dzierżawy.

"Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami rada gminy ma bowiem prawo wyrazić zgodę na zastosowanie trybu bezprzetargowego tylko w konkretnym, indywidualnym przypadku wskazanym we wniosku wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jest to jednak wyjątek od generalnej zasady przeprowadzania przetargów, dlatego każdy przypadek odstąpienia od trybu przetargowego powinien zostać przyjęty przez radę gminy" - wskazano w komunikacie. Izba podkreśliła, że takie rozwiązanie daje radzie gminy gwarancję kontroli nad działaniami wójta w zakresie gospodarowania nieruchomościami. Wojewoda Mazowiecki, który sprawuje nadzór nad działalnością gmin, nie kwestionował uchwał podejmowanych przez rady gminy, mimo iż zawierały one regulacje niezgodne z przepisami ustaw - oceniła NIK.

Najem i dzierżawa bez przetargu

Kontrola wykazała też, że najem i dzierżawa odbywała się zazwyczaj bez przetargu. Od trybu przetargowego odstąpiono w przypadku 86 proc. zbadanych umów najmu i dzierżawy zawartych na czas dłuższy niż trzy lata lub nieoznaczony - z tego w 7 proc. przypadków bez uzyskania zgody rady gminy, co było niezgodne z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jedynie 13 umów (14 proc.) zawarto w trybie przetargowym.

Natomiast kontrola umów najmu i dzierżawy nieruchomości gminnych wykazała, że przed zawarciem 55 z 195 zbadanych umów (prawie 30 proc.), nie sporządzono i nie opublikowano wykazów nieruchomości z informacją dla mieszkańców gminy o możliwości najmu lub dzierżawy nieruchomości. W ocenie NIK brak opublikowanego wykazu stanowi naruszenie zasady jawności i może skutkować nieważnością umowy. Wskazano, że ponad 90 proc. sporządzonych wykazów opublikowano w terminie i w sposób określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ale 60 proc. nie zawierało części informacji wymaganych ustawą.

Izba zwróciła też uwagę na obejście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W jednej gminie wójt nie zawarł pisemnych umów dzierżawy z 28 podmiotami, które w latach 2016-2018 wykorzystywały nieruchomości gminne. Mimo braku umowy podmioty te były jednak obciążane czynszem za okres wykorzystania nieruchomości. Wysokość czynszu wynikała z wcześniej obowiązujących umów lub ustalał ją nieuprawniony do tego pracownik urzędu gminy. W pięciu przypadkach nieruchomości były wykorzystywane przez ponad rok. Konsekwencją braku pisemnych umów - jak podkreśliła NIK - było obejście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zasoby gminy były dzierżawione bez uprzedniego publikowania wykazów nieruchomości, bez zgody rady gminy na najem lub dzierżawę oraz bez przeprowadzenia przetargu.

Problemy z windykacją

W czterech gminach nierzetelnie kontrolowano terminowość wpłat oraz nieprawidłowo i niegospodarnie egzekwowano zaległości. W przypadku trzech gmin skutkowało to przedawnieniem zaległości w kwocie prawie 170 tys. zł. Ponadto, w jednej gminie wezwania do zapłaty wysyłano z opóźnieniem, ze zwłoką kierowano też sprawy do sądu i egzekucji komorniczej. Dochodzono zaległości w kwotach mniejszych, niż wynikało to z postanowień umów, czego konsekwencją było zmniejszenie dochodów gminy o ponad 7 tys. zł.

Izba ustaliła też, że w czterech gminach ewidencje nieruchomości były niekompletne, a dane w nich zawarte niezgodne z tzw. katastrem nieruchomości, czyli ewidencją gruntów i budynków prowadzoną przez starostów, a także z ewidencją księgową środków trwałych. Wójtowie nie mieli więc pełnej informacji o nieruchomościach będących własnością gmin.

Do końca 2017 r. aż siedem gmin nie opracowało planów wykorzystania gminnych zasobów nieruchomości. W czterech gminach plany sporządzono dopiero w 2018 r., a w pozostałych trzech nie było planów do czasu zakończenia czynności kontrolnych przez NIK. "Brak planu nie tylko stanowi naruszenie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale też sprawia, że nieruchomości gminne są zarządzane w sposób nieplanowy, przypadkowy. W większości gmin brak planów wynikał z bierności urzędników i braku ich inicjatywy w zakresie wykorzystania nieruchomości. Nieruchomości były zazwyczaj wynajmowane, dzierżawione lub użyczane na wniosek zainteresowanego podmiotu, zdecydowanie rzadziej z inicjatywy urzędu" - czytamy w informacji.

W ocenie NIK stwierdzone nieprawidłowości wskazują, że wójtowie nie sprawowali rzetelnego nadzoru i nie monitorowali odpowiednio realizacji zadań w obszarze gospodarowania nieruchomościami gminnymi.

Zasady gospodarowania gminnymi nieruchomościami określa ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz częściowo ustawa o samorządzie gminnym. Za gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości odpowiada wójt, burmistrz lub prezydent miasta, natomiast sprawami wykraczającymi poza bieżące zarządzanie nieruchomościami zajmuje się rada gminy. "Gmina, która prawidłowo gospodaruje nieruchomościami, staje się bardziej atrakcyjna dla inwestorów, co z kolei przyczynia się do rozwoju gospodarczego danego regionu" - podkreśliła Izba.